Czas decyzji: RPP szykuje obniżkę stóp. Kredyty potanieją, a mieszkania? Najpewniej zdrożeją – czyli wyścig czas start!
Już w najbliższą środę oczy całego rynku finansowego będą zwrócone na siedzibę Narodowego Banku Polskiego. To wtedy Rada Polityki Pieniężnej podejmie kolejną decyzję w sprawie stóp procentowych. Tym razem scenariusz jest niemal pewny – analitycy, ekonomiści i inwestorzy oczekują cięcia o 0,5%. To jednak nie koniec. Wszystko wskazuje na to, że mamy do czynienia z początkiem nowego cyklu łagodzenia polityki pieniężnej, co oznacza, że kolejne miesiące mogą przynieść dalsze obniżki.
Tanie kredyty, większa zdolność, więcej kupujących
Dla przeciętnego Kowalskiego ta decyzja może oznaczać bardzo konkretną zmianę – znacznie tańszy kredyt hipoteczny. Gdy stopy procentowe spadają, maleje również WIBOR (a od niedawna jego następca – WIRON), do którego banki odnoszą oprocentowanie swoich pożyczek. W praktyce oznacza to niższe raty oraz wyższą zdolność kredytową. Osoby, które do tej pory wahały się z decyzją o zakupie mieszkania, teraz mogą otrzymać zielone światło od banku.
To nie pierwszy raz, kiedy taka sytuacja wywołuje ruch na rynku nieruchomości. Przypomnijmy chociażby sytuację z lat 2020–2021, kiedy to w odpowiedzi na pandemię COVID-19 RPP obniżyła stopy procentowe do historycznego minimum – 0,1%. Kredyty były wtedy rekordowo tanie, a zainteresowanie mieszkaniami eksplodowało. Tylko w 2021 roku ceny mieszkań w dużych miastach wzrosły o 10–15%, a w niektórych lokalizacjach nawet więcej. Warszawa, Wrocław czy Gdańsk przeżywały prawdziwy boom. Popyt był tak duży, że deweloperzy zaczęli sprzedawać mieszkania „z dziury w ziemi” – jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty.
Gdy stopy rosną – rynek hamuje
Z kolei w 2022 roku, gdy inflacja wymknęła się spod kontroli, RPP rozpoczęła cykl gwałtownych podwyżek. Stopa referencyjna wzrosła z 0,1% aż do 6,75% w zaledwie kilkanaście miesięcy. Kredyty hipoteczne przestały być dostępne dla tysięcy Polaków.
W efekcie sprzedaż nowych mieszkań spadła o kilkadziesiąt procent. Według danych BIK, w 2022 roku liczba wniosków o kredyt hipoteczny była o 50% niższa niż rok wcześniej. Rynek wyraźnie zahamował – zarówno po stronie popytu, jak i podaży.
Ale rynek nieruchomości nie śpi – dziś ponownie zaczyna się ożywiać, a obniżki stóp procentowych mogą być dla niego tym, czym wiosenny deszcz dla roślin – impulsem do gwałtownego wzrostu.
Inwestorzy wracają na rynek
Niższe stopy procentowe to również sygnał dla inwestorów. W czasach wysokich stóp, atrakcyjność lokat bankowych i obligacji skarbowych rosła – oferowały solidne, bezpieczne zyski. Teraz, gdy te instrumenty będą tracić na oprocentowaniu, kapitał może znów popłynąć w stronę rynku mieszkaniowego. Lokale na wynajem, apartamenty inwestycyjne, flipping – to wszystko znów stanie się bardziej opłacalne. Inwestorzy, którzy z rynku się wycofali w ostatnich dwóch latach, już zaczynają wracać.
A kiedy popyt rośnie, a podaż wciąż jest ograniczona – nie trudno przewidzieć, co stanie się z cenami. Deweloperzy nadal borykają się z rosnącymi kosztami budowy, problemami kadrowymi i trudnościami w pozyskiwaniu gruntów. To wszystko sprawia, że nawet w warunkach rosnącego popytu, liczba nowych mieszkań nie nadąża za potrzebami rynku.
Dla kupujących: to ostatni moment!
Dlatego dla osób, które rozważają zakup mieszkania, ten moment może być kluczowy. Ceny jeszcze nie wystrzeliły, ale trend jest wyraźny. Każda kolejna decyzja RPP może tylko wzmocnić ten efekt. Warto też pamiętać, że proces uzyskiwania kredytu trwa – od złożenia wniosku do podpisania umowy może minąć kilka tygodni. Jeśli ktoś chce skorzystać z niższego oprocentowania i jednocześnie kupić mieszkanie przed potencjalnymi podwyżkami cen – czas gra na jego niekorzyść, dlatego lepiej się pospieszyć.
~ Mateusz Strama
