Inwestycja w grunty czy mieszkania?

WPROWADZENIE

Nieruchomości, zwłaszcza te kupione dla inwestycji mieszkalnych, zyskują na wartości wraz z upływem czasu. Ceny mieszkań stale rosną, co oznacza niskie ryzyko utraty inwestycji. Dodatkowo, wzrost wartości nieruchomości jest wspierany przez rosnącą inflację, co stanowi skuteczną ochronę przed utratą wartości pieniądza. Inwestowanie w nieruchomości umożliwia również generowanie stałego dochodu z wynajmu, zwłaszcza w przypadku lokali o wysokiej rentowności.

Inwestycje w nieruchomości stanowią istotny element strategii finansowej wielu osób. Dylemat między inwestycją w grunty a mieszkania staje się coraz bardziej palący, zwłaszcza w kontekście obecnej sytuacji na rynku nieruchomości.

SYTUACJA NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Do tej pory inwestowanie w nieruchomości w Polsce było naprawdę opłacalne. Głównie dlatego, że ceny mieszkań nieustannie rosły, zwłaszcza w ostatnich latach co obrazuje poniższy wykres. Jednocześnie wzrastały opłaty za wynajem, z wyjątkiem miesięcy trwających w okresie pandemii. Znaczący był również wzrost wartości gruntów, przeznaczonych zarówno pod budownictwo mieszkalne, jak i handlowe czy rolnicze.

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych realtytools.pl 

Ceny mieszkań w Polsce na rynku pierwotnym wzrosły w ciągu ostatniego roku o 4.56%. W 2022 roku średnia cena za m2 wynosiła 9 247 zł, a w 2023 roku już 9 689 zł. Natomiast na rynku wtórnym wzrost wyniósł 2.04%, przy średniej cenie za m2 8 065 zł w 2022 roku i 8 233 zł w 2023 roku. Oznacza to, że zarówno w przypadku nieruchomości nowych, jak i używanych, odnotowano wzrost cen w minionym roku. Warto wspomnieć, że w większych miastach zaobserwowano znacznie większe wzrosty cen średnich za m2 . Opierając się na danych otodom w Katowicach, w listopadzie 2023 średnia cena za m2 wynosiła 10 500 zł. Dla porównania równo rok temu było to niespełna 8 700 zł co daje wzrost o prawie 20%.

Od 2020 roku natomiast, zauważa się znaczny wzrost cen nie tylko nieruchomości mieszkalnych, ale również działek budowlanych w Polsce. To zjawisko prawdopodobnie wynika z inflacji, ożywienia kredytowego i stabilizacji stóp procentowych. 

Osoby zainteresowane inwestycją w działki budowlane, zwłaszcza w okolicach dużych miast, powinny mieć na uwadze, że wartość metra kwadratowego także wzrasta, co może wpłynąć na poszukiwanie alternatyw na rynku gruntów rolnych.

Średnie ceny transakcyjne działek budowlanych - województwa

Źródlo: Bankier.pl

W 2023 roku odnotowano skokowy wzrost liczby zapytań o kredyty mieszkaniowe na kwotę wyższą o 255,4% niż rok wcześniej, podało Biuro Informacji Kredytowej. Głównie ze względu na dostępność kredytów hipotecznych o niskim oprocentowaniu (Bezpieczny Kredyt 2%). Popyt na kredyty mieszkaniowe był rekordowy, a brak nowych mieszkań skutkował gwałtownym wzrostem cen.

Mimo zwiększonej liczby budowanych mieszkań przez deweloperów, ceny utrzymują się na wysokim poziomie. Niedobór mieszkań, wzrost kosztów budowy, drożejące grunty i ograniczona dostępność gruntów utrzymują wysokie ceny na rynku. Dodatkowo, wzrost inwestycji zagranicznych potwierdza rosnące zainteresowanie rynkiem nieruchomości.

SPOSOBY, PLUSY I MINUSY INWESTOWANIA W MIESZKANIA

Inwestowanie w mieszkania obejmuje wiele różnych strategii, takie jak flipping (zakup i szybka sprzedaż z zyskiem), wynajem długoterminowy i krótkoterminowy (generowanie stałego dochodu z najmu), podział mieszkania (zwiększanie potencjalnych zysków poprzez podział większego lokalu) oraz podnajem nieruchomości (wynajmowanie od właściciela i dalsze podnajmowanie innym osobom).

.

PLUSY:

• Comiesięczny dochód pasywny: Stałe wpływy z najmu.

• Szybka sprzedaż: Mieszkania mogą być łatwiejsze do zbycia niż grunty.

• Wiele sposobów inwestycyjnych

MINUSY:

• Wzrost kosztów: Rosnące ceny gruntów i koszty budowy wpływają na zwiększenie cen mieszkań.

• Konieczność zarządzania nieruchomością: Wymaga uwagi i czasu.

SPOSOBY, PLUSY I MINUSY INWESTOWANIA W GRUNTY

Inwestowanie w grunty to różnorodne strategie, obejmujące m.in. zakup terenów z potencjałem wzrostu i ich zbycie z zyskiem (flipping), oczekiwanie na wzrost wartości gruntów i ich sprzedaż, generowanie dochodu poprzez wynajmowanie gruntów, dążenie do zmiany przeznaczenia gruntu na bardziej zyskowne, wykorzystanie terenu do reklamy, przekształcenie w miejsce parkingowe, inwestycję w wydobycie surowców, utworzenie farmy słonecznej, budowę bloku lub nieruchomości deweloperskiej oraz poprawę infrastruktury na terenie w celu zwiększenia wartości nieruchomości.

PLUSY:

• Bezobsługowość: Grunty nie wymagają stałego zarządzania czy częstych interwencji, co redukuje angażowanie czasu inwestora.

• Brak comiesięcznych opłat: Niższe koszty utrzymania, w porównaniu z nieruchomościami mieszkalnymi.

• Bezpieczeństwo finansowe: Stabilność cen oraz brak konieczności rozwiązywania konfliktów z lokatorami.

• Deflacyjność gruntów: Grunty nie pomnażają się, ich ilość jest ograniczona.

MINUSY:

• Długi okres oczekiwania na zwrot: Wartość gruntów może wzrastać stopniowo, co wymaga cierpliwości ze strony inwestora.

• Zysk z przekształcenia gruntu rolnego w budowlany może ograniczać wchodząca w życie od 2026 roku Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r.

USTAWA Z DNIA 7 LIPCA 2023 R.

Nowa ustawa wprowadza obowiązek wprowadzenia planu ogólnego na terenie gminy do 2026 roku, co może znacząco wpłynąć na możliwości inwestycyjne, zwłaszcza na terenach nieobjętych planem miejscowym. Plan ogólny będzie kluczowym dokumentem określającym kierunki harmonijnego rozwoju gminy. Wprowadzać będzie przejrzyste zasady obejmujące strefy planistyczne, standardy urbanistyczne i obszary, które zostaną wyznaczone do zabudowy. Dzięki niemu gmina zyska możliwość bardziej precyzyjnego planowania rozwoju, koncentrując się na obszarach mieszkalnych, handlowych i rekreacyjnych. Nowe regulacje wpłyną na wszystkich, którzy planują budowę. Plan ogólny stanie się aktem prawa miejscowego, co oznacza, że na jego podstawie będzie można uchwalać miejscowe plany oraz podejmować decyzje dotyczące zagospodarowania terenu i warunków zabudowy. Ważne jest także to, że decyzje o warunkach zabudowy wydane przed wrześniem 2023 roku, jak i te po tej dacie, zachowają swoją ważność bezterminowo, pod warunkiem uzyskania prawomocności przed 2026 rokiem.

Konieczność dostosowania się do nowych przepisów oraz ryzyko utraty elastyczności w kształtowaniu zabudowy to główne powody, dla których osoby zainteresowane inwestycją w grunty powinny działać szybko. Wczesne podjęcie decyzji może zminimalizować ryzyko negatywnych konsekwencji wynikających z nowych regulacji.

PODSUMOWANIE

Analizując sytuację na rynku nieruchomości, wybór między inwestycją w mieszkania a grunty staje się bardziej skomplikowany. Inwestycje w mieszkania zapewniają szybszy zwrot z inwestycji, ale niosą ze sobą wyższe koszty i większą konieczność zarządzania. Z drugiej strony, inwestycje w grunty oferują bezobsługowość i niższe comiesięczne koszty, ale wymagają cierpliwości i mogą być ograniczone nowymi regulacjami. Kluczowe jest zrozumienie indywidualnych celów inwestycyjnych oraz dostosowanie strategii do zmieniającego się otoczenia rynkowego. W obliczu nowych wyzwań regulacyjnych, podejmowanie decyzji w oparciu o aktualną wiedzę staje się kluczowe dla sukcesu inwestycji nieruchomościowych.

Jeśli wciąż nie jesteś pewien, która metoda inwestowania w nieruchomości będzie dla Ciebie najkorzystniejsza, skontaktuj się z się z nami, a z przyjemnością pomożemy Ci podjąć decyzję dostosowaną do Twoich potrzeb i oczekiwań, dzięki naszej wiedzy i doświadczeniu na pewno będziemy w stanie Ci pomóc.

Zachęcamy również do śledzenia naszych innych treści na blogu oraz na naszym kanale YouTube, Facebooku i Instagramie, gdzie publikujemy regularnie artykuły, poradniki czy kulisy naszej pracy.

Mamy nadzieję, że wkrótce ponownie odwiedzisz naszą stronę! 🙂