Forma opodatkowania: Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
Od 1 stycznia 2023 roku jedyną dostępną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że właściciele nieruchomości nie mogą już korzystać z opodatkowania na zasadach ogólnych, które pozwalało na odliczanie kosztów uzyskania przychodu, takich jak amortyzacja czy remonty. W ramach ryczałtu podatek obliczany jest od całkowitego przychodu, bez możliwości pomniejszenia go o koszty związane z wynajmem.
Stawki podatkowe
W 2025 roku obowiązują następujące stawki ryczałtu:
- 8,5% dla przychodów z najmu do 100 000 zł rocznie,
- 12,5% dla nadwyżki przychodów przekraczających 100 000 zł rocznie.
Warto pamiętać, że wysokość podatku nie zależy od faktycznego dochodu (przychody minus koszty), lecz od całkowitego przychodu. To oznacza, że nawet jeśli poniesiemy wydatki na remont mieszkania, nie obniżą one naszej podstawy opodatkowania.
Zaliczki miesięczne
Właściciele nieruchomości wynajmujący mieszkania muszą co miesiąc obliczać i wpłacać zaliczki na podatek dochodowy. Wpłaty należy dokonywać na mikrorachunek podatkowy do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano przychód.
Przykład
Jeśli właściciel mieszkania uzyskał przychód z najmu w wysokości 2 000 zł w
styczniu, to zaliczkę na podatek musi zapłacić do 20 lutego.
Obliczenie podatku:
- 8,5% od 2 000
zł = 170 zł.
Właściciel nieruchomości zapłaci więc 170 zł jako zaliczkę na podatek dochodowy za styczeń.
Roczne rozliczenie – PIT-28
Ostateczne rozliczenie podatku odbywa się w rocznej deklaracji PIT-28. Deklarację tę należy złożyć w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, którego dotyczy deklaracja.
Przykład
Za przychody uzyskane z najmu w 2024 roku, deklarację PIT-28 należy złożyć
między 15 lutego a 30 kwietnia 2025 roku.
W PIT-28 należy wykazać:
- Łączną kwotę przychodów z najmu za cały rok,
- Należny podatek według obowiązujących stawek (8,5% dla przychodów do 100 000 zł rocznie, 12,5% dla nadwyżki).
- Przychody wykazuje się w części D deklaracji.
Przykład
obliczenia podatku:
Jeśli właściciel mieszkania uzyskał w 2024 roku przychód 120 000 zł, podatek
będzie obliczany w następujący sposób:
- 8,5% od pierwszych 100 000 zł = 8 500 zł,
- 12,5% od nadwyżki 20 000 zł = 2 500 zł,
- Łączny podatek do zapłaty: 8 500 zł + 2 500 zł = 11 000 zł.
Zgłoszenie wynajmu do urzędów skarbowych
Osoby rozpoczynające wynajem nieruchomości mają obowiązek zgłoszenia tego faktu do urzędów skarbowych. Nie wymaga to składania specjalnego formularza – wystarczy dokonać pierwszej wpłaty na mikrorachunek podatkowy z odpowiednim tytułem przelewu.
Przykład
Jeśli osoba rozpoczyna wynajem nieruchomości w marcu, powinna dokonać pierwszej
wpłaty zaliczki na podatek do 20 kwietnia.
Wspólne rozliczenie w małżeństwie
Małżonkowie mogą wspólnie rozliczać przychody z wynajmu, pod warunkiem, że oboje są właścicielami wynajmowanej nieruchomości. Wymaga to wcześniejszego zgłoszenia takiej decyzji do urzędu skarbowego.
Rozliczenie przez Twój e-PIT
Właściciele nieruchomości mogą składać deklarację PIT-28 również przez usługę Twój e-PIT, dostępną w systemie e-Urząd Skarbowy. Aby to zrobić, wystarczy zalogować się przy pomocy profilu zaufanego, aplikacji mObywatel lub danych podatkowych. Po zalogowaniu system automatycznie wygeneruje PIT-28 na podstawie dostępnych danych.
Konsekwencje braku rozliczenia
Brak terminowego rozliczenia podatku od najmu może skutkować naliczeniem odsetek za zwłokę, a w skrajnych przypadkach – postępowaniem podatkowym oraz dodatkowymi sankcjami finansowymi.
Źródło: https://www.podatki.gov.pl/
